“双集中”供地新规靴子落地:多城公布首批出让计划

2021-04-09 16:19   来源: 互联网    阅读次数:4034

一天之内,两市同时宣布了今年第一批住宅用地转让计划,初步总成交价近1500亿元。


今晨(4月7日)凌晨,杭州市共有57套住宅上市,总出让面积30.18万平方米,初步标价94.3.7亿元。同一天,重庆发布了今年第一批住宅用地转让公告,共提供119个住宅用地,总面积约11280亩,总起价549.23亿元。不久前,北京、天津、广州、无锡、长沙等城市公布了今年第一批集中土地供应计划。


根据"两套住宅用地供应新规定"(转让公告集中发布,转移活动集中组织),共有22个城市,包括上海北部、苏州、杭州、厦门、福州、重庆和18个二线城市的4个一线城市,分别发布了住宅用地集中统一招标公告,其中上海北部、广州和深圳4个一线城市,以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆等18个二线城市等3个城市进行了招标和销售活动。

值得注意的是,自2月底以来,天津、郑州、青岛等地相继发布文件,严格执行"两套"住宅用地同时公开流转的做法,这也意味着土地市场的游戏规则迎来了一场"洗牌",开发企业不仅面临着巨大的资金压力,而且还要为"决策"的风险付出代价。


新的土地供应规则能让城市降温吗?


杭州市土地流转基金总量在2019年达到2836.6亿元,2020年排名第二,达到2574亿元,4月7日挂牌57个住宅用地,总转让面积30.18万平方米,总建设面积75.72万平方米,总初始拍卖价格94.37亿元。预计在5月7日和8日两天内出售。


这也是今年迄今公布的第一批宅基地供应计划,总价最高,远远高于北京、天津等城市,而且还在3月26日以上的广州公布了总价901亿元。


值得一提的是,3月份杭州房地产市场的成交量和价格都有所上升。根据浙江克鲁的地区数据,3月份杭州共有483套房产成功改期,成交量为20034套,同比增长39.5%,比去年同期不足1万套的数量增加了一倍多,近4年来出现了新的月度成交量。平均成交价达到29072元/平方米,也成为过去一年中最高的月度最高水平,同比增长2.5%。


在销售方持续高热的情况下,市场对"双集中"新土地供应规则寄予厚望,以分散市场火力,为当地市场降温。


在杭州上市的57个地块涉及公熟区、下城区、滨江区、西湖区、江干区、钱塘区、萧山区、余杭区、阜阳区、临南区等。根据柯瑞的交易数据,杭州市下城区、西湖区、萧山区新房的平均成交价格高于月份--项目数量增加,同时也是住宅企业布局的热点。


重庆市119个住宅用地供应情况较为明显,其中中部城区46例(大渡口区4例,九龙坡区4例,沙坪坝区3例,巴南区3例,高技术区5例,北北区3例,余北区14例,梁江新区7例,南安区3例),其余73例在万州、涪陵、潜江等县。

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与杭州和重庆相比,北京对首批集中流转地设置了更严格的条件。4月1日共推进30例,其中朝阳区10例,海淀区2例,丰台区2例,市中心石景山区1例。针对位于朝阳、海淀、分中心、区位条件良好的6个项目,采用了政府竞购商品房产权份额的交易模式。同时,首次引入了住房销售的价格导向机制。从以前的预售环节到土地流转环节,每个小区的房屋销售价格指南将在公告期间通知公众,开发企业将在土地招标环节提交房屋销售的价格承诺。作为未来预售的先决条件。


住宅企业征地战略试点


一方面,作为面粉的土地价格继续上涨,另一方面,新房子作为面包的价格是有限的,利润预期已经从"加倍"恢复到了采摘成本和掌握管理。今天,22个热门城市实施了新的"双集中"土地供应规则,或者使住房公司在面临巨大的"试错成本"时更加谨慎。


据"通泽研究院宋宏伟报"记者分析,"集中土地供应除了融资能力外,更多考验住宅企业的城市布局和投资风险控制"。"房地产行业已经进入低利润发展阶段,这也意味着房地产企业的投资决策不允许有任何失误,特别是对土地收购的投资决策。"如果城市布局不正确,情节不对,将直接影响整个住宅公司半年或更长时间的净利润,也可能导致现金流中断。


不同规模的住宅企业在"双集中"土地供应新规则面前的反应各不相同,但共同的关键词与调整是分不开的。


万科董事会主席於亮在绩效会议上表示,"如果有时净负债率稍微低一点,那就是万科在等待机会。"例如,今年的土地集中供应问题非常灵活,符合企业的财政实力要求。我们18%的净债务比率可能也在等待市场的这种变化。


湘盛控股以合作开发为起点,以土地集中供应为重要发展手段,认为土地集中供应更有利于自身的发展。在回答记者提问时,湘盛控股集团执行董事兼副总裁韩波说:"集中土地供应的政策有利于促进湘盛等企业的发展,同时也增加了产业合作与发展的比重。


从龙头住宅企业的角度来看,22个城市的土地市场竞争将更加激烈,特别是核心优质地块,必然会出现一个新的"地王"。宋宏伟对记者说,从中小住宅企业的角度来看,所谓的土地收购战略是与品牌住宅企业错位竞争,即当品牌住宅企业的资金火力集中在22个城市时,竞争力较弱的三四线城市可以为中小住宅企业提供一个短期的征地窗口。


中小型住宅企业或转至三四线城市


一些业内人士表示,新的"双集中"土地供应规则除了为围剿热点"拆散"资金外,还可以改变土地市场的格局,中小型住宅企业的土地争夺战有可能从热点的一、二线转移到三、四线城市。


但事实上,三四线城市的地价已经处于高位,根据义州研究所"百城市地价报告",今年1-2月,64个三四线城市的住宅用地价格为4128元/平方米,比去年同期增长34.4%,增幅明显大于一、二线城市。


从历史数据来看,今年年初三四线城市土地价格累计涨幅是36个月来最高的,同时报告指出,特别是在新的"双集中"土地供应规则下,一些二线城市的土地收购将出现不确定性或增加,此时,住宅企业可以从地价控制和土地利用机会的角度加快进入一些重点三四线城市,从而推高这些城市的地价。


从全国热度高的长三角地区来看,宋宏伟向"每日经济新闻"指出,"双集中"土地供应新规定将对长三角的市场格局产生一定影响,一些县级城市的土地市场将升温。


目前,长三角核心城市的集中土地供应政策相继落地,即将进入土地供应阶段。这些城市必将迎来一场土地开战,这将成为龙头企业和地方住房企业的主战场。核心二三线城市原有的中小住宅企业布局也会因前期市场的升温而调整和增加代码,这直接导致利润的进一步挤压。与此同时,土地收购的难度也在上升,一些住房企业将开始向县级城市,特别是核心城市周围的县级城市转移,因此,这些地区土地市场的普及程度将在未来进一步提高。宋宏伟说。




责任编辑:iiihyt
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